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新型城鎮化背景下的“農業休閑綜合體”開發思路

新型城鎮化背景下的“農業休閑綜合體”開發思路

新型城鎮化背景下的“農業休閑綜合體”開發思路

農業休閑綜合體的基本概念
      農業休閑綜合體是在“休閑農業”和“旅游綜合體”的概念基礎上形成的,是新型城鎮化發展進程中,都市周邊鄉村城鎮化發展的一種新模式。
      在架構上,“農業休閑綜合體”在“旅游綜合體”構架下,基于一定的農業資源與土地基礎,將農業和休閑游憩相結合,以農業為切入點,以景觀打造為基礎,引入泛旅游產業,形成以旅游休閑為導向的土地綜合開發。
      在功能上,“農業休閑綜合體”在農業的基礎上延伸產業鏈條,增加服務功能,以農業為依托,集合觀光、休閑、娛樂、創意、研發、地產、會展、博覽等三種以上的相關功能為一體,在進行農業生產以及產業經營的同時,展現農業文化和農村生活,從而形成一個多功能、復合型、創新性的產業綜合體。這種休閑農業模式既可以是一個農業園、一個農業區域、也可以是一個主題產業或者一個賣場,只要具備農業鏈條中的一個環節,就都有可能通過合理的規劃將其發展成農業綜合體。
農業休閑綜合體發展助推新型城鎮化
      農業休閑綜合體以農業為主導,融合工業、旅游、創意、地產、會展、博覽、文化、商貿、娛樂、物流等三個以上相關產業與支持產業,形成多功能、復合型、創新性的產業結合體。它是 “大農業”的復合結構形態,是資源整合的“驅動器”, 產業價值的“放大器”,城鄉共生的“交響曲”,是區域發展的“發動機”。它能有效提高產業集成度、產業集聚度、產業融合度和產業關聯度,改變傳統產業結構,轉變產業發展和運作模式,增強產業間互動與支持效應,降低產品和服務成本,創造收益遞增機會,催生出新型業態,提高產業附加值,擴大產業價值,形成產業復合的“倍增效應”。 它是一條破解“三農”困局之路,也是一條中國經濟未來發展之路。
農業休閑綜合體的動力機制
      “農業休閑綜合體”是產業模式升級(由單一的農業生產到泛休閑農業產業化)、產品模式升級(從單一農產品到綜合休閑度假產品)、土地開發模式升級(從傳統住宅地產到休閑綜合地產)”三大升級共同作用的結果。

其綜合特征包括以下三個方面:
      (一)以一定的田園景觀環境與農業生產生活為基礎
農業休閑綜合體是在結合農林牧漁生產與經營活動及農村文化與農家生活的基礎上,充分利用田園景觀、自然生態及環境資源, 將生態農業與旅游綜合體進行美妙組合的創新型綜合體,具有引領區域資源共生、聚合增值之特質。它以休閑觀光為營銷點,試圖全資源旅游化,并以著力聚集、發展其他服務業之平。其核心是農業生產和生活資源休閑觀光化。
      (二)以觀光休閑功能為核心
農業休閑綜合體是順應城鄉居民消費新趨勢而發展起來的,與傳統農業最大的不同是其具有的服務業功能,且依托城市、服務城市、受益于城市,強調城鄉經濟有機融合、人與自然和諧發展,這促使農業由第一產業向第三產業延伸。作為農業休閑綜合體,觀光休閑功能必須是核心,基于泛休閑農業產業綜合發展的構架下,融合觀光、游樂、休閑、科普、會議、度假、居住等多種功能。當然,在實際開發中的功能綜合配置,不是多種功能的簡單的大糅合,而是要根據具體情況,側重打造其中某一項或幾項功能。
      (三)以綜合開發為主要手段
      其一,是資源的綜合開發。在結合農林牧漁生產與經營活動及農村文化與農家生活的基礎上,充分利用田園景觀、自然生態及環境資源, 同時將生態農業與休閑旅游進行合理組合,是農業休閑綜合體打造的本質所在。
      其二,是產業的綜合發展。農業休閑綜合體,由單一的農業生產到泛休閑農業產業化的轉變,實際上是包括旅游、休閑度假、地產、會展等在內的泛休閑農業產業的綜合發展架構。
      其三,是功能的綜合配置。農業休閑綜合體,區別于傳統觀光農業的特色之一,就是聚集了多種旅游功能,既要突出某項功能,又能夠一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求。
      其四,是配套的綜合建設。農業休閑綜合體,除了產業、功能外,還需要市政設施、基礎配套、服務管理機構等方面的綜合建設。
      其五,是目標的綜合打造。一個成功的農業休閑綜合體,實際上完全有可能發展成為“城市特色功能區、新型城鎮化的典范、農業休閑示范區”,這是一個綜合目標的構架。
      其六,是效益的綜合體現。以農業為切入點,以景觀提升為基礎,引入休閑旅游功能形成土地綜合開發,是對農業產業化的提升、農產品品牌提升、土地價值的提升、區域經濟效益的提升。
以“農業莊園”為主要開發模式
      “農業莊園”作為一種農業產業化發展新模式,能夠將規模經營的理論引入農業生產經營,通過對資金、土地、勞動力及設備各生產要素的優化組合,加快推進農業的集約化,進而實現農業現代化。
      其典型的形式是:土地開發商通過購買土地所有權或租賃一定面積的土地,把土地相應地劃分為若干等份,通過出售土地權益證或股份受益憑證向社會招商融資,并實行統一規劃、統一經營、統一管理。

(一)產權模式
      “農業莊園”以農村土地使用權為產權基礎,但不是簡單地將土地使用權轉讓和組合,而是將農村土地使用權在營運過程中的權益進行有效地組合?!稗r業莊園”產權組合的實質,是在對私有財產、社團產權和法人產權邊際效應重新界定的基礎上,將產權制度中一系列權能分解成為營運權能,將營運權能按價值轉換原則進行組合,即將土地使用權中的占有、使用、收益、處分權進行分離,將財產權益營運中的經營、管理,將產品的生產、消費進行綜合性的、多樣化的組合,使之成為全新的產權制度,合理地解決了營運產權中的投資者(農村土地使用權的承包經營者)、營運組織(莊園開發商)的權責邊界。
      1、深化農村經營體制改革
      現代農業莊園打破了過去分散經營的小農格局,推動了土地所有權、承包權、使用權“三權分離”,是農業產權制度、融資方式、農業功能、技術引進和推廣、管理方式、產業組織方式的創新,對深化農村經營體制改革,激發農村經濟全面發展的內在潛能具有重要作用。
      2、提高農村土地的利用效率
      現代農業莊園以市場配置土地資源,通過承包、租賃、購買、股份合作等形式,對農村的耕地、林地、園地、草地、水域等土地資源進行流轉,實行適度規模經營,提高了土地利用效率。
      3、促進農業產業的規?;l展
      現代農業莊園對土地、資金、勞動力、技術及設備等生產要素優化組合,使過去“勞動力+土地”的一家一戶分散經營模式,轉變成“勞動力+土地+資本+技術+管理+規?!钡默F代農業發展模式,帶動農業向專業化、集約化、規?;?、標準化、品牌化發展。
      4、提高農業產業的綜合效益
      現代農業莊園以生產產品和組織產品加工為目的,大投入、高產出,講求規模效應,注重綜合開發,種養加工一起上,產供銷一條龍,農林牧副漁齊發展,有利于挖掘產業要素潛力,改善農業基礎條件,優化農業產業結構,提高農業綜合效益。
      5、增強農業抵御市場風險的能力
      現代農業莊園以市場為導向,培育農業合作經濟組織,建立緊密的利益聯結機制,使生產、加工、流通、投資、經營管理、科研融為一體,使農業生產與市場緊密聯接,增強了農業抵御市場風險的能力。
      6、增強農業產業發展的融資能力
      現代農業莊園以資本為紐帶,將土地、勞動力、資金、管理、技術等生產要素以資本形式進入農村,積極引導社會資本盤活農村閑置資源,實現了資源與資本的有效對接。
      7、加快推進城鄉一體化進程
      現代農業莊園合理配置生產要素,集生產、加工、經營、旅游觀光、農事體驗、休閑娛樂、運動、住宿、餐飲、購物等功能為一體,延伸了農業產業鏈,使現代農業與現代服務業、旅游業相結合,促進了一、二、三產業的高度融合,有利于形成以工補農、以城帶鄉、城鄉互動的發展格局。
(二)開發模式
      “農業莊園”就其類型而言,主要有以下4種:
      1、農業觀光采摘莊園
      主要以觀賞采摘類的農業休閑形式為主,常見的形式有:1)采果園。包括荔枝、柑桔、楊桃、葡萄、橄欖等果實以及蔬菜、茶、花卉的采摘,屬產地采果業型農業觀光。這是新型農業經營形態,主要利用農業生產的場地、產品、設備、作業及成果作為觀光對象,獲取收益;2)挖掘園。以種植蕃薯為主,兼及馬鈴薯、芋頭、蘿卜、胡蘿卜、花生及竹筍等,農莊在收獲期間供學生和市民挖掘,讓其接近自然、親近泥土;3)觀光花園。這類莊園培植花卉、樹木,創造優雅環境,使之成為生產和觀賞結合的花卉園。目前,隨著人民生活水平的提高,花卉市場發展潛力很大,除鮮花、盆景外,對陰生觀賞植物需求量很大,攀援植物行情也很好。一些農莊利用這一形勢積極發展花卉生產,已取得初步成績。觀花類、觀葉類和觀葉賞果類植物的栽培以及盆景生產都有發展;4)藥材園。這類農莊利用本地山區野生藥材資源繁多的優勢,栽培許多名貴藥材和普通藥材,并建立一些貴重或市場緊缺而需要量大的藥材如甘木通、肉桂等的生產基地,進行批量生產。
      2、農業產業化莊園
      以市場為導向,以經濟效益為中心,以主導產業、產品為重點,優化組合各種生產要素,實行區域化布局、專業化生產、規?;ㄔO、系列化加工、社會化服務、企業化管理,形成種養加、產供銷、貿工農、農工商、農科教一體化經營體系。
      3、農業文化娛樂莊園
      以鄉村游樂體驗、回味農耕文明為主題,將近郊農業文化、休閑娛樂功能相結合,集美食、娛樂、購物于一體。主要形式有:1)以家庭為單位,閑暇時光居住在此,從事一些種花、種菜、修剪果樹、采摘水果、蔬菜等鄉間勞作,以此體驗親近自然的樂趣;2)飼養珍品動物,如羊駝、長頸鹿、藏獒等,讓人們在與這些動物的零距離接觸和交流中,切身感受不同于家養寵物的體驗,相對于鄉間勞作其面對的市場又高一層次。(3)以生態餐飲的形式,即生態有機食品原料都是莊園自己生產的新鮮無公害有機農產品,顧客可以自己動手采摘,現摘現做現吃,吃得透明,吃得放心。
      4、農業養生度假莊園
      是一個集養生、度假、娛樂、體驗、休閑為一體的度假區域。在以養生為主題的前提下,不僅包括了養生生態環境,還包括親力親為的體驗項目。依托項目地的良好生態環境,設立休閑會所,提供康體休閑活動,如健身場館、SPA療養、海浴、鹽浴以及其他康體項目;采用有機種植果蔬,親自采摘,制作罐頭等方式,來豐富整個養生農莊的游程。此外,從配套產品到建筑類型,從銷售方式再到服務模式,每個環節都體現出自身的特色。
      農業休閑綜合體體系構建
      在新型城鎮化構架下,農業休閑綜合體實際上是由五個部分構成:景觀吸引核、休閑聚集區、農業生產區、居住發展帶、社區配套網。

(一)景觀吸引核
      景觀吸引核是吸引人流、提升土地價值的關鍵所在,是農業休閑綜合體打造的關鍵。農業休閑綜合體通常位于地形豐富多變、景觀資質良好的地段,往往依托觀賞型農田、瓜果園,觀賞苗木、花卉展示區,濕地風光區,水際風光區等等??梢允褂稳松砼R其境的感受田園風光和自然美景,使游人放松身心、體會農業魅力。
(二)休閑聚集區
      休閑聚集區,是為滿足由核心吸引物帶來客源的各種休閑需求而創造的綜合休閑產品體系,實際上是各種休閑業態的聚集(Mall構架的游憩方式)。主要包括農家風情建筑(如莊園別墅、小木屋、傳統民居等)、鄉村風情活動場所(特色商街、主題演藝廣場等)、垂釣區等。休閑聚集區使游人能夠深入農村特色的生活空間,體驗鄉村風情活動,享受休閑農業帶來的樂趣。
(三)農業生產區
      生產區通常選在土壤、氣候條件良好,有灌溉和排水設施的土地上,主要的基礎生產項目為:農作物生產、果樹、蔬菜、花卉園藝生產、畜牧業、森林經營、漁業生產等。生產區主要讓游人認識農業生產的全過程,讓游人在參與農事活動中充分體驗農業生產的樂趣。
同時還可以開展生態農業示范、農業科普教育示范、農業科技示范等項目。通過濃縮的典型科技農業和農業傳統知識的推廣,向游人展示農業獨具魅力的一面,增強游人的農業意識,加深對農業的了解。
(四)居住發展帶
      居住發展帶,是農業休閑綜合體邁向城鎮化結構的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動農業產業與休閑產業發展,形成以農業為基礎,休閑為支撐的泛休閑農業產業,通過產業融合與產業聚集,形成人員聚集,形成農民城鎮化居住、產業人口聚集居住、外來游客居住、外來休閑居?。ǘ铀?、外來度假居?。ㄈ铀┑任孱惾丝谙鄬芯幼?,從而形成了依托休閑農業產業的城鎮人口以及為此建設的居住社區,構建了城鎮化的核心基礎。
(五)社區配套網
      社區配套網,是農業休閑綜合體必須具備的城鎮化支撐功能。服務于農業、休閑產業的金融、醫療、教育、商業等等,我們稱為產業配套。而與此結合,服務與居住需求的居民,同樣需要金融、醫療、教育、商業等等公共服務。由此,形成了產城一體化的公共配套網絡。
綜合產業價值鏈演化
      農業休閑綜合體產業鏈的擴展與構建是農業核心競爭力的物質基礎。其重點內容是綜合體內的生產與加工業轉型升級,服務業豐富發展,在農業生產、農產品加工、服務業緊密融合的基礎上再派生新產業。因此,綜合體產業鏈擴展既要高度重視三次產業鏈的高端性,又要強調經濟效益、社會效益、生態效益與資源效益的全面性。
(一) 綜合產業體系構建
      農業休閑綜合體的主題定位與功能開發對產業鏈擴展也有特定的要求與限定。在產業規模、技術水平、公共服務平臺、科研力量和品牌積累等方面具有一定比較優勢的基礎上,借鑒國際產業集群演化與整合趨勢,對照農業價值鏈演化規律,依據產業補鏈、伸鏈、優鏈的需要,形成綜合產業鏈??梢孕纬砂ê诵漠a業、支持產業、配套產業、衍生產業四個層次的產業群:核心產業是指以特色農產品和園區為載體的農業生產和農業休閑活動;支持產業是指直接支持休閑農產品的研發、加工、推介和促銷的企業群及金融、媒體等企業;配套產業則是為創意農業提供良好的環境和氛圍的企業群,如旅游、餐飲、酒吧、娛樂、培訓等等;衍生產業是以特色農產品和文化創意成果為要素投入的其他企業群。各產業之間相互帶動、推動關系,具體產業引擎模式結構如下圖所示。

(二) 產業延伸與互動模式設計

      將各產業進行融合、滲透,拓展農業休閑綜合體的產業鏈,形成以市場為導向,以農村的生產、生活、生態為資源,將農產品與文化、休閑度假、藝術創意相結合,以提升現代農業的價值與產值,創造出優質農產品,拓展農村消費市場和旅游市場。休閑農業具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性,是現代農業發展的重點,是現代農業發展演變的新趨勢。通過各個產業的相互滲透融合,把休閑娛樂、養生度假、文化藝術、農業技術、農副產品、農耕活動等有機結合起來,能夠拓展現代農業原有的研發、生產、加工、銷售產業鏈。在休閑農業產業體系中,一二三產業互融互動,傳統產業和現代產業有效嫁接,文化與科技緊密融合,傳統的功能單一的農業及加工食用的農產品成為現代休閑產品的載體,發揮著引領新型消費潮流的多種功能,開辟了新市場,拓展了新的價值空間,產業價值的乘數效應十分顯著。

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